我国城市商业综合体怎么通过规划设计创造更大价值？

  一个城市的发展如果没有达到一定阶段的话，就不可能出现一个城市综合体，这是在郊区很难看到一个体量，因为它承载不了。这是对土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一个综合体，美国的曼哈顿也是一个城市综合体。城市综合体不仅仅是一个单纯的概念，城市综合体里面承担了一些商业。在香港，土地资源紧张，在很多城市综合体下面就直接连接交通的设施，其本身就是一个交通站，搭建的都是一些立体的架构。作为一个城市综合体的开发，深圳和其他城市的一些经验都是可以互证的。

  很多内地城市也是很发达的。但是借鉴香港的经验，商业比住宅要复杂一些，复杂在哪里？我们对住宅的认识可能相对来说要丰富一些，凡是接近市场的，我们都认为是简单的。但是真正到运营商业性地产，就涉及比较多，经营者、管理者、消费者、开发者，这是一个链条。运作经验方面香港比较多，前期怎么去定位、什么业态适合去开发一个城市综合体，大概有17%的开发经费是花在前期的。就是说在商业开发，前期是非常重要的。还有土地节约的效率也是要注意的，不管是市中心的地，还是城郊的地都是很稀缺的。在城市综合体里面建筑地本身的效率目前作为地产商考虑最多。写字楼的价值能不能被商业所带动，商业的价值能不能被写字楼所带动，它们和公寓能不能够互补？城中城里面的人能不能合理地流动，产生价值。如果从商场到写字楼距离缩短了，缩短了就减少了这个城市的能耗。包括公寓、酒店、观光、餐饮基本都能在这个综合体内能够满足，这就是效率，这个效率带给地产商就是价值。人的效率提高了，休闲不用去很远的地方。所以要想达到这样的一个效率，在设计方面也非常重要。其实我们在做商业地产很困惑的一点就是在各个城市，我们涉及到往往是改造一个商业，不是说重新搭建一个商业，因为这个商业从前期来说已经做了。城市做的商业不叫城市综合体，现在当我们GDP开始增长，人均消费水平开始增长了，我们就感觉到商业地产要改造它，让它适合这个市场。

  商业综合体既然是多种功能的复合体，必然就涉及到商业，涉及到经营。大多数的城市商业综合体目前是以商业为主的。凡是可以经营的地产我们都统称为商业地产。住宅和非住宅。包括写字楼、公寓、商业、餐饮、会展，还有一些旅游观光功能，包括邮电设施、公交车、地铁站，搭建一个交通网络，形成一个完善的交通体系。

  最后城市综合体最头疼的环节在于合作，很多的合作伙伴、很多经营单位需要你去接触、交流、合作，共同完成一个作品。在这个过程当中，商业地产开发成功是一半，经营是另一半。这就要了解市场目前所有的常住人口目前的消费力是多少？什么的经营是最好的？怎么可以给我们带来最大的价值。

  设计注重哪些方面呢？之前讲了效率和效能。在城市发展过程中，假设我们居住在这里，这是一个自然景观和城市景观的一个交融的地方。我们生活在城市里面的人，可以享受到一个自然景观，这是一个方面。比方说大家去国外旅游，第一肯定要享受海岸的沙滩，这是自然风光；第二会去一下赌场，刺激一下；第三会去购物。为什么你会在那样的环境下滋生那样的消费心理呢？就是城市景观和自然景观的相互融合。各国的商业，包括香港、日本，这些建筑的体量都对来说比较大，都是垂直往上发展。我们在设计过程中，建筑是一个核心，涉及到各个层面的交通，内部和外部的一些东西。对于地铁的交通设计方面也是要考虑的，不仅人生活的需要，而且也是体现商业价值的需要。还有定位的适合度问题，城市综合体做下来之前，大家都认为它很好。但是其实是这几年才上去的。这就涉及到最初的功能定位适合度，能够不能够符合以后持续的经营和可持续的发展。